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一线调研香港楼市真假崩盘:今年再降10%-15%
来源:21世纪经济报道 朱丽娜   2016-02-19 10:34:00
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  一则香港地价暴跌的新闻近日满天飞,楼市崩盘的声音不绝于耳。

  事件的主角是位于大埔荔枝山的一幅住宅用地,中海外最终以21.3亿港元的低价成功竞标,按最大可建楼面面积10.71万平方米计算,楼面价格仅为19880港元/平方米,创下十年来香港地皮成交的最低单价之一。

  “这块地皮本身比较复杂,涉及司法复核,如果在卖楼花(期房)前未能解决,开发商将会面对一定的投资风险。相比内地的开发商惯于囤地,香港本地的开发商由于楼市已经出现明显调整的迹象,在买地方面比较谨慎。”瑞银财富管理投资总监亚太区股票副主管何伟华向21世纪经济报道记者表示。

  事实上,这块地皮将于今年8月2日在香港高等法院进行聆讯,此前环保组织“环保触觉”已入秉香港法院对该地块申请临时禁制令。因此,此次招标仅有其他六家开发商参与,包括长实地产、恒基地产、鹰君以及信和置业与万科,英皇集团与佳明各自组建的合资公司。

  然而,中海外主席兼首席执行官郝建民2月16日在香港出席活动时却表示,公司在投地时已考虑相关因素,并认为该地皮规模较大,属于优质项目,因此十分看好发展前景。“以目前的市况来看,即使楼价下跌,跌幅也不会太大。”他指出。

  在本地发展商积极推盘之际,内地发展商们却正在跃跃欲试,积极进军香港土地市场。

  戴德梁行香港投资及顾问服务部董事叶健均透露,去年大额地皮成交中,内地开发商参与了23宗成交的35%,涉及金额更高达55%,首次超出本地发展商。“内地开发商偏爱价格高、大型的地皮,可以用作大型的开发项目,万科、保利、世贸等均有在香港竞标地块。”

  新楼销售激战正酣 

  随着二手楼市成交陷入“冰封”状态,多个香港本地开发商纷纷加快推盘节奏。

  以恒基地产为例,旗下营业一部总经理林达民于记者会表示,集团旗下马鞍山“迎海”项目一至四期至今共售出2790套,累计套现213亿港元。

  “从第一线的市场情况来看,我们认为香港整体楼市已经基本触底,接下来将逐步稳定下来。相比2008年金融危机时期,目前香港楼市并无大幅下跌的基础,尤其是一些豪宅类的优质项目,自2014年下半年以来,这类住宅的价格升幅明显落后,市场已经累积了一定的购买力。”他向21世纪经济报道记者表示。

  李嘉诚旗下的长实亦宣布于2月19日原价推售10个元朗“世宙”两房单位,扣除12%折扣及回赠优惠后,入场价约479万港元。据悉,该项目目前已累计销售727个单位,套现42.3亿港元。

  美联物业住宅部行政总裁布少明表示:“短期一手市场将跑赢二手市场,预计三月一手新盘成交可望突破1000宗。”

  公开统计数据显示,春节后香港至少有11个新盘陆续推出,总供应超过4000个单位。为了争夺客源,各大地产商也使出了浑身解数,提供各种优惠,包括减价、税务优惠、增加按揭成数等。

  今年降幅约10%-15% 

  根据香港差饷物业估价署的资料显示,去年12月整体私人住宅售价指数跌至285.2,回落至11个月的低点,并已连续三个月下跌,相比去年9月306.1的高位,累计跌幅约6.8%。

  同时,二手楼价自去年十月开始持续回落。中原城市领先指数显示,二手楼价在2月初已从去年9月中的高位下跌了10.8%。

  世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平在接受21世纪经济报道记者采访时表示:“整体来看,目前香港住宅价格已从2015年三季度的高位回落约10%,2016年恐仍将向下10%至15%。”他指出,“经济状况不佳,工资增幅受限,由于投资者担忧香港会随美国加息,因此对价格本身较为敏感。”

  除了经济增长前景低迷,困扰香港楼市多年的供应短缺问题已出现了扭转的迹象。

  香港政府于五年前开始加快卖地,目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前,这项政策已有所成效,私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后,已连续五年持续增加。

  “目前由于一手楼盘供应持续增加,今年1月的楼价跌幅已达2%左右,全年跌幅约10%。我们预测今年上半年的供应量将达到1万多个单位,因此这将迫使开发商在定价时更贴近市场。”何伟华表示。

  此外,香港特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出,未来数年香港政府计划大幅增加房屋和土地供应,从而达到抑制房价的作用。

  未来5年,由香港房屋委员会及香港房屋协会兴建的公营房屋单位预计约为9.71万个,当中公屋单位约为7.67万个,资助出售单位约为2.04万个。房委会和房协今年计划预售共约3700个单位,2017年预售合共约2600个单位。

  同时,私营房屋方面,预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位,这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。

  该份施政报告指出,政府在2015年-2016年度制定的卖地计划已售或将出售合共16幅住宅用地,加上其他私人房屋土地,预计大约可兴建2.03万个单位,超出原先1.9万个单位的供应目标,是自2010年以来的第二高。

  中资逢低吸筹A级写字楼 

  近年来,中资金融机构对香港核心区写字楼的热切需求是支持A类写字楼租售金额增长的一支重要力量。

  “香港写字楼的空置率相当低,因此整体租金仍将上升。”陈锦平对21世纪经济报道记者表示。据介绍,目前全港写字楼空置率大约为3%,中环一带仅为1.3%左右。整体来看,今后几年全港写字楼空置率都将维持在低单位数水平。

  陈锦平认为,2016年全港平均写字楼租金将增加5%左右,其中包括中环等核心商业区A级写字楼租金增幅甚至可能达到10%。

  写字楼投资方面,去年四季度恒大地产斥资125亿港元购入美国万通大厦,刷新了香港历来最高商厦买卖纪录及甲级写字楼最高成交呎价;几乎同时,中国人寿以58.5亿港元买下红磡One HarbourGate全幢西座写字楼连商舖,中资机构的大手笔交易实属令人瞩目。

  “中资企业偏爱‘最靓’的写字楼,希望写字楼本身出名或者拥有较好的景观。他们也对收购整栋写字楼保持浓厚的兴趣,或已有在接洽,但目前放盘极少。” 陈锦平表示。

  戴德梁行数据显示,写字楼投资市场去年共成交78 宗,涉及资金 400.4 亿港元,分别同比增长52.9%和 92.9%。与此同时,主要商业区的写字楼售价不断攀升,中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀分别同比上涨 8.2%至10.0%。

  陈锦平表示,中资企业持续的“走出去”的需求,使许多已经在港建立分支的企业有扩大业务的需求。

  2016年在新写字楼供应方面将维持去年的水平,即大约有180万平方呎的新供应,这与香港过去20年来每年新增写字楼190万平方英尺的平均水平相当。他认为不会对当前写字楼租金水平造成太大影响。

  然而,商业地产方面的情况并不那么乐观。2015年起,香港旅客数量和零售销售数据持续下滑,核心区商铺面临着极大的压力。数据显示,香港核心区沿街商铺租金在2015年内下跌了约17%。

  商铺投资也应声回落,据戴德梁行数据,2015年香港商铺买卖累计达54宗,总成交金额120.1亿港元,分别同比下降37.2%和50.7%。

  陈锦平认为,目前零售市场遇到的是结构性的问题,没有可能在短期内有所改善,因而跌势应该会持续两至三年时间,并预测2016年香港核心商区沿街铺租会再跌10%至15%。

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